Биыл тағы да тұрғын үй бағасы қымбаттай ма? 2021 жылға қадам басқанымызға енді ғана он күннен асса да, үй бағасы өседі деген қауіп қазрдің өзінде баршамызды алаңдата бастады.
Үй бағасының қамбаттауына әсер ететін негізгі факторлар:
- Зейнетақы жинағының бір бөлігін алу;
- Тұрғын үйдің жеңілдетілген бағдарламалары;
- Валюта бағамының ауытқуының нарыққа әсері.
2020 жылы Алматы қаласында үй бағасы 30%-ға қымбаттаған. «Qadam.asia» редакциясы өткен жылы ««Алматы жастарынан» кейін үй бағасы 30%-ға өсті, 2021 жылы тағы 30%-ға қымбаттауы мүмкін» деген тақырыппен зерттеу материалын жариялаған болатын.
Енді осы тақырыпқа қайта айналып соғып отырмыз. Сонымен, жылжымайтын мүлік нарығы сарапшылары бұған қатысты не дейді екен.
«2021 жылы тұрғын үй нарығында сұраныс 16-25% өседі»
Анна Шацкая, «Мүлікті бағалау» сараптау департаментінің директоры:
«2021 жылы экономистер әлемдік экономикалық өсімнің қалпына келуін күтеді. Бұл коронавирусқа қарсы вакцина пайда болуына байланысты, ол көктемде басталады деп күтілуде. Халықаралық сарапшылардың болжамына сәйкес, Қазақстан экономикасы 2021 жылы орташа 4,2-5,8% өсімді қалпына келтіреді.
Биылғы жылдың басында қымбат тұрғын үй сегментінің төмендеуі жалғасуы мүмкін, ал басқасы бір тоқсанда 1,5-2% қымбаттауы мүмкін. Бұған тұрғын үйдің қол жетімділігін арттыруға бағытталған мемлекеттік тұрғын үй бағдарламаларын әзірлеу түрткі болады. Атап айтқанда, ол – «Баспана Хит», «7-20-25», «Нұрлы жер», «Әскери өнім», «Бақытты отбасы» және «Өз үйім» бағдарламаларының жаңа шарттары.
Менің есептеуімше, Нұр-Сұлтан мен Алматыда «Баспана Хит» бағдарламасымен пәтер құнының жоғарылауы қосымша салынып жатқан үйлердегі шамамен 3000-3500 пәтерді қамтиды, бұл теориялық тұрғыдан сұранысты 10-15%-ға арттырады. Сонымен қатар зейнетақы ақшасына үй сатып алуға мерзімінен бұрын пайдалану мүмкіндігі басқа жинақпен бірге сұранысқа жылына 6-9% қосымша қолдау көрсетеді.
Ал зейнетақы жинағынан үй сатып алу туралы айтсам, ол Үкімет жоспарымен 721 мың адамға мүмкіндік береді – яңни 1,4 триллион теңгеге дейін ала алады. Бір жағынан, бұл тұрғын үй нарығы үшін қомақты сома. Мысалы, 2019 жылы елде тұрғын үй нарығында мәміле көлемі 5,5 трлн теңгені құрады, яғни 1,4 трлн жылдық сұраныстың 25% құрайды.
Егер шоттан босатылған 1,4 триллионды 721 мың адамға бөлсек, онда жинақталған қаражаттың орташасы бір адамға шаққанда 1,9 миллион. Қаражаттың 80%-ы тұрғын үй нарығына кетеді делік. Бірақ бұл сома мардымсыз, алынған пәтердің орташа құнының 9,5% -ы (16,3 млн. теңгеден бастап) алғашқы жарнаға жеткіліксіз.
Сондықтан көпшілігі қаражатты бірден қолдана алмай, жеткілікті мөлшерде жинақталғанға дейін 2-3 жылға қалдырады.
Негізгі итермелеуші күш – төмендетілген тарифті және алғашқы жарналы тұрғын үй бағдарламалары. Оның әрқайсысы халықтың белгілі бір бөлігіне бағытталған және бұл нарық сұранысын арттырады.
Менің болжамым: 2021 жылы тұрғын үй нарығында сұраныс 16-25% өседі.
Жылжымайтын мүлік нарығының долларсыздануына қарамастан, доллар бағамы әлі де әсер етіп келеді. Халықаралық сарапшылар 398-430 теңге деңгейінде тұрақтанады деп күтеді. Сондықтан бұл бағаға бәлендей әсер етпейді.»
Бағаға және жоғары сұранысқа не әсер етеді?
Дәурен Айткенов,
Ірі құрылыс компаниясының сарапшысы:
«Нарық тенденциясына мүйенсек, сатып алушылардың қажеттілігін қанағаттандыру үшін сатылымға көптеген жобалар шығарыла бастады. Болашақта көп нәрсе елдегі эпидемиологиялық жағдайға және карантин шарасына байланысты болмақ.
Жылжымайтын мүлік бағасына келсек, бүгінде Нұр-Сұлтанда бір шаршы метрдің орташа бағасы 340 мың теңгені, Алматыда 460 мың теңгені құрайды.
Бағаға әсер ететін негізгі факторлар: сұраныс, ұсыныс, қаржы құралдары және өзіндік құн. Соңғысының өсуі доллардың қымбаттауына, импортталатын материалдарды жеткізу проблемасына және арнайы экономикалық аймақтағы корпоративтік кірісті есепке алуға байланысты. Бүгінде үй салуда импорттың үлесі шамамен 30-40% құрайды.
Еніді бағаға және жоғары сұранысқа не әсер ететініне тоқталайық.
Бұл жаңа ипотекалық бағдарламалардың пайда болуымен және зейнетақы жинағын пайдалану мүмкіндігімен байланысты. Нұр-Сұлтан мен Алматыда бір шаршы метрдің қымбаттауы 7-10% шамасында болады деп ойлаймыз.
Ипотекалық несиеге сұраныс артып келеді. Егер өткен жылдың тоғыз айын осы жылдың осы кезеңімен салыстырсақ, 3 пайызға өскен. Ал 2020 жылдың мамырынан маусымына дейін бұл көрсеткіш 131% құрады.
Ипотекалық бағдарламалар жақсы қаржы құралына айналды, бірақ мәселе төмен мөлшерлемесі бар бағдарлама шартына сәйкес баспананың жеткіліксіздігінде. Олар дайын жылжымайтын мүлікке арналған, ал пәтерлердің көп бөлігі құрылыс кезеңінде сатылады. Нысан пайдалануға берілген кезде бос пәтер қалмайды деуге болады.
Ипотека өніміне байланысты мәселелер:
1) бағдарлама шартына сәйкес ұсыныстың болмауы;
2) дайын нысандар мен салынып жатқан тұрғын үй бағасының орташа айырмашылығы 20%;
3) жылжымайтын мүлік таңдау – шектеулі (пәтерлердің 90%-ы құрылыс сатысында сатып алынады).»
Сарапшылар үй бағасы қымбаттайтынын алға тартып отыр. Яғни, биыл да тұрғын үй сатып алу үшін ертерек қамдануымыз керек. Мамандар әртүрлі бағдарламалар іске қосылған сайын үй бағасы белгілі мөлшерде артып отырады дейді.
«Qadam.asia»
